近來接連發了好幾條重要的消息，逐一給大家說下我們的看法。

1、央行宣布：LPR，降！

今日，央行公布最新一期LPR，1年期LPR為3.7%，5年期LPR由4.65%下降4.6%。1年期下調10個基點，5年期下調5個基點。要知道，5年期LPR直接影響房貸，已維持在4.65%不變長達20個月之久。此次央行官宣LPR5年期下調，對樓市釋放出重磅信號。這對于樓市來說，無疑是一個重磅好消息！會對背負著按揭房貸的個人和家庭，以及有中長期貸款的眾多企業來說是大利好，會直接降低利息支出。事實上，最近1個月時間樓市暖風頻吹，降準降息、房貸放松、放貸加速等各類利好政策扎堆出現，維護房地產市場穩定發展成為重要信號：

①、本周一，央行變相“降息”！

1月17日，央行超量續作7000億元的1年期MLF，還超量續作了1000億元的7天逆回購。上述兩項政策利率雙雙降息了10個基點。

②、本周二，央行發聲：“把貨幣政策工具箱開得再大一些”

在1月18日下午的金融統計數據新聞發布會上，中國人民銀行副行長劉國強說：當前政策的要求是發力。

在這場央行開年首場發布會上，“房地產”被提及了20次，且官方發文用詞大膽，意味深長。

央行副行長表示當前重點的目標是穩，政策的要求是發力。怎么發力？

一是充足發力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定，避免信貸塌方；

二是精準發力，要致廣大而盡精微，金融部門不但要迎客上門，還要主動出擊，按照新發展理念的要求，主動找好項目，做有效的加法，優化經濟結構；

三是靠前發力?，F在雖然是年初，但一年的時間很短，一年之計在于春，要抓緊做事，前瞻操作，走在市場曲線的前面，及時回應市場的普遍關切，不能拖。拖久了，市場關切落空了，落空了就不關切了，不關切就“哀莫大于心死”，后面的事就難辦了，所以我們不能拖，要走在前面，及時回應市場的普遍關切。

央行的發言，一半是說給市場、企業、市民聽，告訴這部分群體不用慌，該借還是借；另一半說給銀行聽，別再捂盤惜貸了，要主動出擊，把水龍頭開足。

③、央行暗示：還有降準空間！

央行副行長劉國強在發布會上說：2021年，人民銀行分別于7月與12月兩次全面降準各0.5個百分點，釋放長期資金2.2萬億元。降準之后，當前金融機構平均存款準備金率是8.4％，這個水平已經不高了，無論是與其他發展中經濟體還是與我們歷史上的存款準備金率相比，應該說存款準備金率的水平都不高了，下一步進一步調整的空間變小了。劉還說：“但是從另外一個角度看，空間變小了但仍然還有一定的空間，我們可以根據經濟金融運行情況以及宏觀調控的需要使用。”

④、多地信貸口放開了，房貸利率下調

為應對房地產業循環不暢、房價下跌超預期等現實情況，去年9月底以來監管層多次發聲糾偏房地產政策，如滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸、并購貸款等，上個月還降準釋放了1.2萬億熱錢。據統計，目前全國范圍內有20多座城市的房貸利率都在下調。

廣州：部分國有大行和股份行己經在下調房貸利率，首套房利率已經降到5.45%，二套房利率降至5.65%。

深圳：平安銀行深圳分行調整后首套房貸利率為4.95%，二套房為5.45%。

常州：常州房貸利率最低僅5.4%起，最快2-3天內即可完成放款。

回到寧波，房貸利率也開始松動。此前，寧波首套房貸款利率普遍為5.45%，二套房貸款利率普遍為5.7%。不過，隨著LPR下降，今日已有部分銀行悄然調低了房貸利率。

目前上海銀行房貸利率已執行首套房5.35%、二套房5.6%。主流房貸利率調整為首套5.4%，二套5.65%。

2、高層喊話：促進住房消費

在1月18日的發布會上，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示：

在各方共同努力下，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。從數據上看，2021年末，全國房地產貸款余額52.2萬億元，同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點，其中四季度房地產貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。下一步，人民銀行堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照探索新發展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。另外值得注意的是，最近國家發改委發布了《關于做好近期促進消費工作的通知》，列舉了10個方面的消費，其中第八點是住房消費，文件這樣說：促進住房消費健康發展。加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。推進保障性住房建設，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

3、創新低！凈出生人口48w

凈出生人口創下了60年的新低，僅有48W。人口急劇收縮，加速了城市、板塊之間的分化，體現在樓市的四個維度：

1. 一二線城市的房子短缺，三四線過剩。

2. 一二線的好地段房子短缺，學區房短缺，郊區過剩。

3. 豪宅短缺，普宅過剩。

4. 新房次新房短缺，老破小過剩。

2022年買房，我們要做的就是騰籠換鳥，在這之前完成資產優化。